Bauzinsen und wie sie sich beeinflussen lassen

aBaufinanzierungen sind heute so günstig wie nie, da sich das Zinsniveau ganz allgemein nach wie vor nicht aus seiner rekordverdächtigen Talsohle bewegt. Waren noch vor 10 Jahren Zinssätze von 4-5% für einen Immobilienkredit der Standard, lassen sich bei guter Bonität und kurzer Zinsbindung heute schon Darlehen mit Zinssätzen von unter 1% abschließen. Doch wie können Kreditnehmer die Zinskosten eigentlich beeinflussen? Und welche Faktoren sind dabei besonders wichtig?

Angebote vergleichen: Der wichtigste Schritt bei jeder Baufinanzierung

Auch wenn es trivial erscheinen mag, ist der Vergleich von Angeboten unterschiedlicher Banken heute genauso essenziell wie zu Zeiten höherer Zinsen. Dafür gibt es zwei entscheidende Gründe:

1. Hohe Kreditsummen

Der jeweilige Zinssatz einer Baufinanzierung wird nicht wie bei Ratenkrediten auf eine Kreditsumme von 5.000 oder 10.000 Euro angewendet. Bei einer Baufinanzierung sind Summen von 200.000 Euro oder 300.000 Euro keine Seltenheit. Eine simple Rechnung zeigt, wie sich selbst kleine Zinsunterschied hier bemerkbar machen.

Tabelle 1: Auswirkung eines kleinen  Zinsunterschieds auf die Zinskosten bei unterschiedlichen Kreditsummen.

Auch wenn die Zinsbelastung über die Zeit hinweg durch die sinkende Restschuld abnimmt, zeigt sich sehr deutlich, wie stark sich schon kleine Zinsunterschiede auswirken.

2. Lange Laufzeiten

Der zweite Grund für die starke Wirkung von Zinsunterschieden bei Baufinanzierungen sind die langen Laufzeiten. Muss ein bestimmter Zinssatz 3 oder 4 Jahre lang gezahlt werden, lässt sich ein kleiner Zinssatz eventuell noch verschmerzen. Über einen Zeitraum von 20 Jahren macht dies jedoch schnell einen fünfstelligen Betrag aus.

Zinsersparnisse unbedingt in höhere Tilgung investieren

Leider gibt es heute auch ein großes Risiko in Bezug auf niedrige Bauzinsen. Viele Immobilienkäufer denken, dass die niedrigen Zinsen die mögliche Rückzahlungsrate niedrig halten und kaum eine finanzielle Belastung auf die Betroffenen zukommt. Die Quittung erhalten diese leider erst viele Jahre später. Dann merken die Betroffenen nämlich, dass sie auch nach 20 Jahren nur einen sehr geringen Anteil ihrer Darlehensschuld abgetragen haben.

Aus diesem Grund gilt: Etwaige Zinsersparnisse sollten immer in eine höhere Tilgung investiert werden. Eine Beispielrechnung über eine Baufinanzierung von 250.000 Euro mit einem bestimmten Zinssatz zeigt die Restschuld nach 20 Jahren – je nach gewählter anfänglicher Tilgung:

Tabelle 2: Restschuld nach 20 Jahren in verschiedenen Szenarien zur anfänglichen Tilgung

Wer es also schafft, die heutigen Zinssätze von 1-2% mit einer anfänglichen Tilgung von 3-4% abzurunden, hat nach 20 Jahren einen Großteil seines Darlehens abgetragen und kann sich dann auf eine Anschlussfinanzierung mit günstigeren Rahmenbedingungen (nicht unbedingt günstigerem Zinsniveau) freuen.

Eigenkapital: Dreh- und Angelpunkt einer Baufinanzierung

Einen weiteren wichtigen Aspekt bei jeder Baufinanzierung stellt die Höhe des Eigenkapitals dar. Die gekaufte Immobilie dient bei solchen Darlehen nämlich nahezu immer als Sicherheit und wird entsprechend beliehen. Je höher dabei die Beleihung ausfällt, desto höher ist das Ausfallrisiko für die Bank. Dieses Risiko lässt sie sich entsprechend vergüten. Im Umkehrschluss bedeutet das:

Mehr Eigenkapital führt zu einer niedrigeren Beleihung und diese bringt wiederum niedrigere Zinsen mit sich. Genau deshalb ist es sinnvoll, mindestens 10-15% Eigenkapital bei einem Immobilienerwerb beizusteuern. Wer sogar 20-25% schafft, kann sich auf besonders niedrige Zinsen freuen und ist zudem schneller schuldenfrei.

Sonderleistungen: Hilfreich, aber auch teuer

Einen weiteren wichtigen Punkt stellen Sonderleistungen dar, die in gewissen Situationen große Vorteile bringen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Kostenfreie Sondertilgungen (heute oft Standard bis 5% der Restschuld pro Jahr, höhere Summen müssen vereinbart werden)
• bereitstellungsfreie Zeit (Standard sind 3 Monate)
• Ratenanpassungen während der Laufzeit

Solche Sonderleistungen haben den Nachteil, dass Sie einen Zinsaufschlag mit sich bringen, wenn sie zusätzlich in den Vertrag reinverhandelt werden müssen. Einige Anbieter stellen einzelne Merkmale auch schon von Beginn an zur Verfügung. Deshalb sollten sich Kreditnehmer immer die folgenden Fragen stellen:

• Wie wahrscheinlich kann ich den Vorteil auch nutzen?
• Was ist mir der Vorteil wert?

Sollte eine bestimmte Sonderleistung wie kostenfreie Sondertilgungen uninteressant sein, weil das Budget dafür zu knapp ist, erscheint es oft sinnvoll, darauf im Gegenzug für einen Zinsrabatt zu verzichten.

Bauzinsen sind durchaus beeinflussbar

Unter dem Strich lässt sich festhalten, dass die Bauzinsen der eigenen Bauzinsen durchaus beeinflussbar sind. Hierzu ist es jedoch wichtig, die Einflussfaktoren im Vorhinein zu kennen und entsprechend zu planen. Wer hier die richtigen Maßnahmen ergreift, kann unter dem Strich viel Geld sparen.