Baufinanzierung ohne Eigenkapital – Geht das überhaupt?

Häufige Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten
Chancen und Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Im Normalfall gewähren Banken Immobilienkredite bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 – 80 Prozent. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ermöglichen die Institute nur unter besonderen Umständen. Aufgrund der niedrigen Zinsen der letzten Jahre ist dieser Grundsatz inzwischen nicht mehr in Beton gemeißelt. In der Regel erwarten die Banken allerdings, dass der Kreditnehmer zumindest die Nebenkosten (Maklerprovision, Notargebühren, Gebühren fürs Grundbuchamt und Grunderwerbssteuer) aus eigenen Mitteln aufbringen kann. Für den Kreditgeber ist die Finanzierung dieser Erwerbsnebenkosten mit einem höheren Risiko verbunden, da er im Gegenzug keine entsprechende Sicherheit erhält.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist auch als Vollfinanzierung bekannt. Sollen auch noch die Erwerbsnebenkosten durch den Kredit abgedeckt werden, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, bei der Errechnung des Finanzierungsbedarfs tatsächlich alle anfallenden Kosten zu berücksichtigen. Folgende Positionen werden bei einer Neubaufinanzierung immer wieder übersehen:

  • Erschließungskosten fürs Grundstück
  • Kosten für die Hausanschlüsse
  • Aufwendungen für Bodengutachten
  • Garage oder Carport, Ausstattung des Gartens

Viele Gebrauchtimmobilien benötigen eine umfassende Modernisierung oder Sanierung, bevor Sie einziehen können. Sollten die veranschlagten Mittel dafür nicht ausreichen, müssen Sie unter Umständen eine teure Nachfinanzierung vornehmen.

Voraussetzungen für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital:

Folgende Voraussetzung gelten grundsätzlich für die Bewilligung einer Vollfinanzierung:

  • sehr guter Schufa-Score
  • sehr hohes und gesichertes Einkommen
  • guter Zustand, gute Lage und gute Ausstattung der Immobilie

Jede Bank bewertet den Schufa-Score nach ihren eigenen Richtlinien. Bei der Schufa kann übrigens jeder Bürger einmal jährlich eine kostenlose Selbstauskunft anzufordern. Auf diese Weise besteht vor Beginn der Finanzierungsverhandlungen die Möglichkeit, die Daten zu prüfen und fehlerhafte Einträge korrigieren zu lassen.

In der Regel orientieren sich die Institute an der 40-Prozent-Regel: Alle laufenden Kredite dürfen zusammengerechnet 40 Prozent der Einkünfte nicht überschreiten. Die Chancen für die Bewilligung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital stehen besser, wenn der Antragsteller keine anderen laufenden Konsumentenkredite oder Finanzierungen bedienen muss. Das vorhandene Geld sollte nicht nur zur Begleichung aller laufenden Ausgaben reichen, sondern darüber hinaus die Bildung von Rücklagen für unvorhergesehene Ereignisse ermöglichen.

Eine Immobilie in bevorzugter Lage und höherwertiger Ausstattung bietet für die Bank eine höhere Sicherheit als ein Objekt in weniger guter Lage, dass sich bei einem Kreditausfall schlechter verwerten lässt. Das Institut kalkuliert den möglichen Verkaufspreis allerdings nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach dem niedrigeren Beleihungswert. So stellt die Bank sicher, dass sie auch bei einem Notverkauf die komplette Kreditsumme zurückerhält.

Vorteile einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Eine Vollfinanzierung ermöglicht auch jungen Menschen den Erwerb einer Immobilie. Manchmal bietet sich auch überraschend eine günstige Gelegenheit, ohne dass bereits genügend Eigenkapital vorhanden ist. In manchen Regionen besteht der Vorteil in der Ersparnis einer hohen Miete. Wer erst das Eigenkapital anspart, bekommt hierfür allenfalls noch minimale Zinsen und kann in dieser Zeit keine Mietkosten einsparen.

Nachteile und Risiken einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Grundsätzlich erheben Banken aufgrund des höheren Risikos bei Vollfinanzierungen einen höheren Zinssatz. Die Differenz beträgt je nach Institut zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent. Dies führt wiederum zu einer längeren Laufzeit. Aus diesem Grund sollte der Kreditnehmer stets Angebote verschiedener Institute miteinander vergleichen. Um eine Tilgung des Kredites in 20 – 25 Jahren zu ermöglichen, muss der Tilgungsanteil mindestens 2 – 3 Prozent umfassen.

Nach Ablauf der Zinsbindung verbleibt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine höhere Restschuld. Sollte zu diesem Zeitpunkt das Zinsniveau über dem heutigen Stand liegen, führt dies zu höheren Raten bei der Anschlussfinanzierung. Daher ist es ratsam, bereits im Vorfeld eine möglichst lange Laufzeit zu vereinbaren. Sie sollte mindestens 15 Jahre betragen.

Absicherung der Vollfinanzierung durch Versicherungen

Bei einer Vollfinanzierung besteht ein höheres Risiko, bei einer Zahlungsunfähigkeit auf Schulden sitzen zu bleiben. Zur Absicherung dieses Risikos kommen folgende Produkte in Frage:

  • Restschuldversicherung
  • Risikolebensversicherung
  • Berufsunfähigkeitsversicherung
  • Hausratversicherung
  • Wohngebäudeversicherung

Allerdings entstehen durch solche Produkte zusätzliche Kosten, so dass Sie keine unnötigen Policen abschließen sollten. Während Restschuldversicherungen aufgrund ihrer zahlreichen Ausschlusskriterien in der Kritik stehen, lässt sich durch eine Risikolebensversicherung der Tod eines Ehepartners sinnvoll absichern. Durch eine Berufsunfähigkeitsversicherung können Sie bei Wegfall Ihrer Arbeitskraft die Ratenzahlungen bis zum Ende der Kreditlaufzeit absichern. Die Hausrat- und die Wohngebäudeversicherung stellen sicher, dass man auch bei unvorhergesehenen Belastungen den Kredit weiter tilgen kann. Durch die Vereinbarung einer Selbstbeteiligung sparen Sie beim Abschluss solcher Produkte Kosten ein.

Was ist bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital noch zu beachten?

Möglicherweise erwarten Sie während der Vertragslaufzeit die Auszahlung einer Lebensversicherung, eine Erbschaft oder andere Einnahmen. Durch die Vereinbarung von möglichen Sondertilgungen lassen sich die Laufzeit und die Gesamtkosten des Kredites verringern.

Auch bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital sollten trotzdem Rücklagen vorhanden sein, um die Immobilie instand zu halten. Dies gilt insbesondere für ältere Objekte. Aber auch bei Neubauten werden nach einigen Jahren die ersten Instandhaltungsarbeiten erforderlich. Das nötige Eigenkapital muss aber nicht zwangsläufig auf einem Giro- oder Tagesgeldkonto abrufbar sein. Es kann auch aus Aktiendepots, Sparplänen oder Familiendarlehen bestehen.

Erkundigen Sie sich nach Fördermöglichkeiten. Neben Zuschüssen und zinsgünstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau ist für junge Familien vor allem das Baukindergeld interessant. Neben dem Bund bieten auch viele Länder und Kommunen Förderprogramme, um beispielsweise den Zuzug in bestimmte Regionen attraktiver zu machen.

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